Ročné hrubé nájomné / kúpna cena.
Bezplatná kalkulačka
Investičný byt a výnos z prenájmu
Zistite, či konkrétny byt dáva zmysel ako investícia. Porovnajte nájom, neobsadenosť, prevádzkové náklady, hypotéku, mesačný cashflow a dlhodobý výsledok pri predaji.
Vstupné údaje
Nastavenie investície
Kúpa a financovanie
100 % hodnoty nehnuteľnosti. Pri aktuálnych vlastných zdrojoch financujete hypotékou približne 75 % ceny.
€
25 % z kúpnej ceny. Hypotéka bude približne 135 000 € (75 % ceny).
€
2,8 % z kúpnej ceny. Spolu s rekonštrukciou zvyšujú váš počiatočný kapitál.
€
5,6 % z kúpnej ceny, teda približne 10 000 € navyše pred začiatkom prenájmu.
€
Pri zadaných údajoch je splátka približne 645 € mesačne. Samotná sadzba 4 % predstavuje na začiatku približne 5 400 € úroku za rok pred zohľadnením splácania istiny.
%
360 mesiacov. Pri dnešnej sadzbe predstavuje základná mesačná splátka približne 645 €.
rokov
Počiatočný vlastný kapitál60 000 €
Vlastné zdroje + náklady na kúpu + rekonštrukcia.
Nájom a obsadenosť
10 200 € ročne pred neobsadenosťou. To zodpovedá hrubému výnosu približne 5,7 % z kúpnej ceny.
€
0 € ročne navyše, teda približne 0 % z plánovaných hrubých príjmov.
€
5 % znamená približne 18 dní bez nájomného za rok a výpadok asi 510 € ročne.
%
Prevádzkové náklady
1 440 € ročne, približne 14,1 % z hrubého nájomného.
€
5 % z hrubého nájmu je približne 510 € ročne.
%
0 % z efektívneho príjmu predstavuje približne 0 € ročne.
%
180 € ročne, približne 15 € mesačne a 1,8 % z hrubého nájomného.
€
80 € ročne, teda približne 7 € mesačne.
€
0 € ročne je približne 0 € mesačne a 0 % z efektívneho príjmu.
€
Dlhodobý scenár
120 mesiacov držania. Po tomto období model vyhodnotí cashflow, zostatok úveru, vlastné imanie a prípadný predaj.
rokov
2,5 % ročne znamená v prvom roku približne +4 500 €. Odhadovaná hodnota po 10 rokoch je 230 415 €.
%
2 % ročne znamená pri dnešnom nájme približne +204 € zmenu ročného nájmu v prvom roku.
%
2 % ročne znamená pri dnešných prevádzkových nákladoch približne +44 € zmenu za prvý rok.
%
3 % z odhadovanej budúcej hodnoty predstavuje pri dnešnom scenári približne 6 912 €.
%
Výsledok investície
Investičný byt – 10 rokov
Mesačný cashflow po financovaní−21 €
Cashflow je približne na nule. Aj malá zmena nájmu, úroku alebo nákladov môže výsledok otočiť.
Čistý prevádzkový príjem pred financovaním / kúpna cena.
Ročný cashflow / počiatočný vlastný kapitál.
Podiel hypotéky na kúpnej cene.
NOI / ročné splátky úveru. Nad 1,00 znamená krytie dlhu.
Približné mesačné nájomné potrebné na vyrovnaný cashflow.
Rozpis prvého roka
Efektívny príjem z prenájmu9 690 €
Prevádzkové náklady−2 210 €
NOI7 480 €
Ročné splátky hypotéky−7 734 €
Cashflow za prvý rok−254 €
Budovanie vlastného imania
Vývoj hodnoty bytu, zostatku hypotéky a vášho vlastného imania.
Hodnota bytuZostatok hypotékyVlastné imanie
Začiatok5 rokov10 rokov
Po 10 rokoch je odhadované vlastné imanie v nehnuteľnosti približne 124 057 €. Z hypotéky ste splatili približne 28 642 €.
Odhad hodnoty bytu po 10 rokoch230 415 €
Čistý výnos z predaja po úvere117 144 €
Cashflow + čistý výnos z predaja − počiatočný kapitál.
Celkový zisk voči vloženému vlastnému kapitálu.
Ročná miera výnosu so zohľadnením časovania cashflow.
Citlivosť na neobsadenosť
Ako sa mení mesačný cashflow pri rôznom výpadku nájomného.
Výsledok so sebou
Pošlite si výpočet na e-mail
Dostanete prehľad zadaných hodnôt aj výsledku z kalkulačky „Investičný byt a výnos z prenájmu“.
Výpočet je orientačný model. Nezahŕňa automaticky všetky daňové pravidlá, odpisy, zmenu úrokovej sadzby po refixácii, mimoriadne opravy, právne náklady ani individuálne okolnosti konkrétnej nehnuteľnosti. Odhad dane z prenájmu zadávate samostatne.
Prečo nestačí iba hrubý výnos?
Hrubý výnos je dobrý prvý filter, ale nepočíta neobsadenosť, opravy, správu, poistenie ani financovanie. Preto kalkulačka ukazuje aj NOI, cap rate, cash-on-cash a reálny mesačný cashflow.
Čo je cap rate?
Cap rate porovnáva čistý prevádzkový príjem pred financovaním s kúpnou cenou nehnuteľnosti. Umožňuje porovnávať nehnuteľnosti bez ohľadu na to, akú hypotéku použijete.
Čo je cash-on-cash?
Cash-on-cash ukazuje, aký ročný cashflow vytvára investícia v pomere k vlastným peniazom vloženým na začiatku.
Prečo sledujeme aj vlastné imanie?
Investor nezarába iba mesačným nájmom. Časť splátky hypotéky postupne znižuje istinu a pri raste hodnoty nehnuteľnosti sa môže meniť aj hodnota vášho vlastného imania.
Čo znamená IRR?
IRR je orientačná ročná miera výnosu, ktorá zohľadňuje vstupný kapitál, priebežné cashflow aj výsledok pri predaji.